“一房數(shù)賣”的法律適用問(wèn)題初探

　　內(nèi)容提要：“一房數(shù)賣”，從法律角度觀之，既涉及合同法，又關(guān)系物權(quán)法。而對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式的立法選擇乃合同法和物權(quán)法上諸項(xiàng)制度安排的邏輯前提。在我國(guó)債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，一方面應(yīng)充分尊重合同自由，嚴(yán)格區(qū)分以物權(quán)變動(dòng)為目的的合同和物權(quán)變動(dòng)本身，限制無(wú)效合同的范圍；另一方面應(yīng)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之公示方式的公信力，保障交易安全�！耙环繑�(shù)賣”的法律適用即應(yīng)遵循上述原則。

　　關(guān) 鍵 詞：合同效力  物權(quán)變動(dòng)  一房數(shù)賣  法律適用

　　“一房數(shù)賣”，也稱房屋多重買賣，是指出賣人以同一房屋為標(biāo)的物訂立數(shù)個(gè)買賣合同，分別出售給數(shù)個(gè)買受人的行為。在房地產(chǎn)交易中，此種情況并不少見(jiàn)，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)時(shí)最為常見(jiàn)。由于我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一完備的物權(quán)法律制度，加之實(shí)務(wù)界對(duì)我國(guó)《合同法》相關(guān)條款的理解不盡一致，因此在審判實(shí)踐中此類案件的裁判理由和裁判結(jié)果存在一定的差異，特別是在數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力、房屋所有權(quán)的最終歸屬等問(wèn)題上分歧比較嚴(yán)重。解決這些問(wèn)題，不能脫離我國(guó)法律現(xiàn)有的物權(quán)變動(dòng)模式，以及由此而在合同效力、物權(quán)移轉(zhuǎn)等方面引發(fā)的一系列體系效應(yīng)。本文擬從我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇出發(fā)，并在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)“一房數(shù)賣”的法律適用問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見(jiàn)，求教于方家。[1]

　　一、我國(guó)現(xiàn)行法上的物權(quán)變動(dòng)模式根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原因的不同，可以將物權(quán)變動(dòng)分為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。其中基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，又可分為基于單方法律行為的物權(quán)變動(dòng)和基于合同行為的物權(quán)變動(dòng)。后者是各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的民事法律規(guī)制的重點(diǎn)，是物權(quán)交易法的核心。通常意義上的物權(quán)變動(dòng)模式，就是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的民事立法，對(duì)于基于合同行為的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行法律調(diào)控的具體方式。[2]

　　各國(guó)民事立法由于受到本國(guó)的法律傳統(tǒng)和特定時(shí)期的歷史背景的影響，形成了不同的物權(quán)變動(dòng)模式。歸納起來(lái)，大陸法系具有典型意義的物權(quán)變動(dòng)模式有三種，即債權(quán)意思主義、物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義。

　　1、債權(quán)意思主義，又稱意思主義，以法國(guó)民法為其代表。《法國(guó)民法典》第711條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)因繼承、生前贈(zèng)與、遺贈(zèng)以及債的效果而取得或轉(zhuǎn)移。換言之，物權(quán)變動(dòng)為債權(quán)行為的當(dāng)然結(jié)果，不承認(rèn)有物權(quán)行為。以買賣契約為例，依照《法國(guó)民法典》第1583條的規(guī)定，第三人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付、價(jià)金尚未支付，買賣即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)也于此時(shí)在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人。所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以債權(quán)契約為根據(jù)，既不須另有物權(quán)行為，也不以交付或登記為生效要件，學(xué)說(shuō)稱為債權(quán)意思主義。

　　2、物權(quán)形式主義，以《德國(guó)民法典》為其典范。依此主義，買賣標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，除須有買賣契約、登記或交付外，尚須當(dāng)事人就標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作成一個(gè)獨(dú)立于買賣契約之外的合意。此合意是以物權(quán)的變動(dòng)為內(nèi)容，學(xué)說(shuō)上又稱為物權(quán)合意。《德國(guó)民法典》第873條規(guī)定，為了移轉(zhuǎn)土地所有權(quán)，或?yàn)榱嗽谕恋厣显O(shè)定某項(xiàng)物權(quán)或移轉(zhuǎn)此項(xiàng)權(quán)利，或?yàn)榱嗽诖隧?xiàng)物權(quán)上更設(shè)定某項(xiàng)物權(quán)，除法律有特別規(guī)定外，必須由權(quán)利人及相對(duì)人，對(duì)于權(quán)利變更成立合意，并將此種權(quán)利變更之事實(shí)，登記于土地登記簿內(nèi)�！兜聡�(guó)民法典》第929條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的出讓，必須由所有人將物交付于取得人，而且雙方就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，必須成立合意。如取得人已經(jīng)占有該物時(shí)，僅須就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)成立合意。此種把當(dāng)事人之間有關(guān)物權(quán)的合意與交付或登記作為引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，即物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)形式主義。

　　3、債權(quán)形式主義，又稱意思主義與登記或交付之結(jié)合，此種主義因以?shī)W地利民法為其典型，故又稱奧國(guó)主義。依此主義，物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，除當(dāng)事人之間須有債權(quán)合意（債權(quán)行為）外，僅須另外踐行登記或交付的法定方式，即生物權(quán)變動(dòng)的效力。按照1811年6月1日公布的《奧地利民法典》，這一主義的基本要點(diǎn)如下：其一，發(fā)生債權(quán)的意思表示即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，二者合一，并無(wú)區(qū)別。此與意思主義同，而與物權(quán)形式主義異；其二，欲使物權(quán)變動(dòng)實(shí)際發(fā)生，僅有當(dāng)事人之間的債權(quán)意思表示（債權(quán)契約）尚有未足，尚須履行登記或交付的法定方式。因此，公示原則所須之登記或交付，系物權(quán)變動(dòng)的成立或生效要件；其三，物權(quán)的變動(dòng)，僅須在債權(quán)的意思表示之外加上登記或交付即為滿足，不需另有物權(quán)的合意，故無(wú)獨(dú)立的物權(quán)行為存在；其四，既然無(wú)獨(dú)立的物權(quán)行為存在，則物權(quán)變動(dòng)之效力自然受其原因關(guān)系-債權(quán)行為之影響，因而所謂物權(quán)行為無(wú)因性也不存在。[3]

　　以上三種物權(quán)變動(dòng)模式孰優(yōu)孰劣，是一個(gè)在理論上眾說(shuō)紛紜的話題。但這已超出了本文的討論范圍。盡管論者對(duì)于我國(guó)未來(lái)的物權(quán)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇這一問(wèn)題上仁智互見(jiàn)，但普遍認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行立法系采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。我國(guó)《民法通則》第72條第2款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！边@里所說(shuō)的“合同”，是指買賣合同、互易合同、贈(zèng)與合同等債權(quán)合同�！捌渌�合法方式”是指繼承、遺贈(zèng)、征用、沒(méi)收、法院判決以及強(qiáng)制執(zhí)行等。該規(guī)定表明，一方面，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為的成立和生效，并不直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的發(fā)生；另一方面，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)并不要求有獨(dú)立的物權(quán)行為的存在，在一般情況下，債權(quán)合同加上交付行為即可發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)�？梢�(jiàn)，作為民事基本法的《民法通則》采認(rèn)了債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。我國(guó)《合同法》第133條同樣規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！边@兩條規(guī)定中所說(shuō)的作為例外情形的“法律另有規(guī)定”，主要是指民事特別法上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓……時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記……”由此可見(jiàn)，我國(guó)立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)同樣采認(rèn)債權(quán)形式主義，以債權(quán)合同加上過(guò)戶登記的方式來(lái)移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

　　筆者之所以用相當(dāng)?shù)钠�幅�?lái)闡釋物權(quán)變動(dòng)模式問(wèn)題，是因?yàn)閷?duì)這一問(wèn)題的不同回答將導(dǎo)致對(duì)民法體系內(nèi)的合同效力、無(wú)權(quán)處分、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)以及交易安全等相關(guān)問(wèn)題作出不同的制度安排。因?yàn)椤拔餀?quán)變動(dòng)模式的立法選擇在運(yùn)用民法的言說(shuō)方式對(duì)特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)交往關(guān)系作出描述和反映后，就會(huì)在邏輯上限定民法上一系列制度的具體設(shè)計(jì)或表述”。[4]本文對(duì)“一房數(shù)賣”的法律適用問(wèn)題的探討，即以我國(guó)現(xiàn)行法上債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式為邏輯起點(diǎn)，通過(guò)體系解釋和利益衡量的方法，力求對(duì)這一問(wèn)題作出符合法理的回答。

　　二、數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力在我國(guó)債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)意思的物權(quán)合意，不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為，更無(wú)所謂“物權(quán)行為的無(wú)因性”問(wèn)題。物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果系因債權(quán)合同與登記或交付這一事實(shí)行為相結(jié)合而發(fā)生，債權(quán)合同的成立和生效是物權(quán)變動(dòng)的前提和基礎(chǔ)�？疾臁�

一房數(shù)賣”的法律效果，自然應(yīng)從考察數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力入手。

　　“一房數(shù)賣”的基本法律特征就是出賣人以同一房屋為標(biāo)的物，與多個(gè)買受人訂立了房屋買賣合同。如出賣人甲將其開(kāi)發(fā)的一套商品房先后出售給乙、丙二人，均訂立了買賣合同，同時(shí)均未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。此時(shí)，兩份房屋買賣合同的效力如何？在審判實(shí)踐中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然甲與丙訂立了房屋買賣合同，但因雙方交易的房屋已被甲先期出售給乙，因此甲、丙之間的交易損害了乙的利益，甲與丙訂立的房屋買賣合同也因此而無(wú)效。[5]筆者對(duì)此持不同意見(jiàn)。

　　首先，合同當(dāng)事人根據(jù)合同而享有的權(quán)利是一種債權(quán)。從權(quán)利的功能和作用形式的角度看，債權(quán)屬請(qǐng)求權(quán)，其首要權(quán)能是要求他人為某種給付。所謂“給付”，指特定的行為，在合同債權(quán)場(chǎng)合，即雙方當(dāng)事人在合同中約定的某種確定的作為或不作為。特定的行為可能涉及到標(biāo)的物，但權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物并沒(méi)有直接支配或排除第三人干預(yù)的權(quán)能。附帶地，與作為支配權(quán)的物權(quán)不同，作為請(qǐng)求權(quán)的債權(quán)不具有排他性，同一標(biāo)的物上可以成立兩個(gè)以上不相容的合同債權(quán)，如一物二賣，先后兩個(gè)買受人都能夠成立受讓債權(quán)（請(qǐng)求給付），[6]先買受人不得僅以自己的合同債權(quán)成立在先為由而主張后買受人的合同債權(quán)無(wú)效。

　　其次，出賣人就同一房屋訂立數(shù)個(gè)買賣合同的行為并不損害買受人的利益。如前所述，合同債權(quán)屬相對(duì)權(quán)，不具有公開(kāi)性和排他性，其指向的客體是債務(wù)人的特定行為，而非合同的標(biāo)的物。因此，買受人無(wú)法也不必知道是否存在“一房數(shù)賣”的情形。在“一房數(shù)賣”的情況下，任何一個(gè)買受人在辦理過(guò)戶登記手續(xù)前都不能取得優(yōu)先于其他買受人的權(quán)利，至于其買賣合同成立時(shí)間的先后則在所不問(wèn)。此即債權(quán)平等原則。根據(jù)這一原則，各買受人均有權(quán)要求出賣人履行房屋買賣合同，移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)�！盎�于先后買賣契約而生之此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，不因先后而異其效力。因此，前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。出賣人破產(chǎn)時(shí)，前買受人及后買受人均以同等地位參與分配。”[7]誠(chéng)然，由于房屋屬特定物而非種類物，最終只有一個(gè)買受人能夠取得房屋所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)合同目的。但沒(méi)有取得房屋所有權(quán)的買受人可以根據(jù)買賣合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任以填補(bǔ)自己的損失。

　　再次，“一房數(shù)賣”不屬于我國(guó)《合同法》所規(guī)定的合同無(wú)效的情形�！逗贤�法》從合同自由和鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，對(duì)無(wú)效合同的范圍作出了適當(dāng)?shù)南拗�。該法�?2條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定�！笨梢�(jiàn)，無(wú)效合同的本質(zhì)特征是受其影響的利害關(guān)系具有涉他性，超出了合同當(dāng)事人的范圍。而“一房數(shù)賣”中的數(shù)個(gè)房屋買賣合同只涉及到當(dāng)事人之間利益、風(fēng)險(xiǎn)的分配和責(zé)任的承擔(dān)。因此，“一房數(shù)賣”本身并不能構(gòu)成合同無(wú)效的原因。有疑問(wèn)的是，如果后買受人明知或應(yīng)知就同一房屋有買賣合同成立在先，是否是《合同法》第52條第3項(xiàng)規(guī)定的“惡意串通，損害第三人利益”的情形？前已論及，由于債權(quán)的相對(duì)性和平等性，后買受人與出賣人訂立以同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同，這一行為本身并不對(duì)先買受人的債權(quán)造成損害，這已不符合《合同法》第52條第3項(xiàng)規(guī)定中的客觀要件即“損害第三人利益”，也就不能根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效。

　　最后，從利益衡量角度觀之，認(rèn)定合同有效更有利于保護(hù)買受人利益，更符合公平正義的觀念，也更有利于維護(hù)市場(chǎng)信用。如果對(duì)“一房數(shù)賣”中訂立在后的合同一律認(rèn)定無(wú)效，則至少將產(chǎn)生如下不利后果：（1）使后買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，后買受人因享有與前買受人平等的請(qǐng)求權(quán)，尚有可能取得房屋所有權(quán)。若合同無(wú)效，則使這種可能性完全喪失。（2）使后買受人無(wú)法獲得違約救濟(jì)。合同無(wú)效，買受人據(jù)以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)即不復(fù)存在，其履行利益的損失無(wú)法得到充分補(bǔ)償，至多只能要求出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償信賴?yán)�益的損失。而信賴?yán)�益在范圍上是不�?huì)超過(guò)履行利益的。（3）使交易成本增加，交易效率降低。如果對(duì)于成立時(shí)間在后的合同一律否定其效力，就等于要求買受人在訂立房屋買賣合同前必須確定其他人與出賣人未就該標(biāo)的物訂立任何買賣合同，否則就要承擔(dān)合同無(wú)效的巨大風(fēng)險(xiǎn)。然而由于合同不具有公開(kāi)性，要達(dá)到這一目的幾乎是不可能的。這無(wú)疑與合同法鼓勵(lì)市場(chǎng)交易、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)的基本原則相悖，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易便捷的基本要求。（4）不利于市場(chǎng)信用機(jī)制的建立。如果認(rèn)為“一房數(shù)賣”中的數(shù)個(gè)買賣合同中只有訂立在先的有效，出賣人則不必顧及自身資力是否足以承擔(dān)數(shù)個(gè)合同的責(zé)任，進(jìn)而任意締結(jié)合同。交易中大量的合同被認(rèn)定為無(wú)效，將極大地降低合同制度的可信賴程度，損害市場(chǎng)信用。

　　需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)將以物權(quán)變動(dòng)為目的的合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)本身區(qū)分開(kāi)來(lái)。合同的成立、生效屬于債權(quán)法的范疇，應(yīng)當(dāng)適用債權(quán)法、合同法的規(guī)定；物權(quán)的變動(dòng)屬于物權(quán)法的范疇，應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法的規(guī)定。在我國(guó)債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，債權(quán)變動(dòng)和物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)基礎(chǔ)是有明確區(qū)分的。債權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生基于生效的債權(quán)合同，物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生基于生效的債權(quán)合同與交付或登記行為的結(jié)合。其中交付和登記是物權(quán)變動(dòng)的公示方法，但公示方法的采用并非債權(quán)合同的生效要件，而是通過(guò)此類公示方法的采用，實(shí)現(xiàn)合同的交易目的即引起物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生。因此，未交付或未登記，其實(shí)質(zhì)是出賣人未履行合同義務(wù)，是出賣人要承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題，而非合同不能生效的問(wèn)題�！逗贤�法》第135條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”據(jù)此，在房屋買賣情形，辦理過(guò)戶登記手續(xù)以使買受人取得房屋所有權(quán)是出賣人對(duì)買受人負(fù)有的合同義務(wù)，當(dāng)然不能因合同義務(wù)的不履行而否定買賣合同的效力。否則，等于賦予不守誠(chéng)信的出賣人通過(guò)對(duì)登記的控制任意使合同無(wú)效的特權(quán)，對(duì)買受人甚不公平，而且害及交易秩序。

　　三、房屋所有權(quán)的最終歸屬在我國(guó)債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，合同生效并不必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果，而是尚需與交付或登記相結(jié)合。交付和登記，使物權(quán)變動(dòng)通過(guò)對(duì)外公示而獲得了得以對(duì)抗一切人的絕對(duì)效力。而交付和登記的公信力的確立，也為維護(hù)交易安全提供了前提和保障。

　�。ㄒ唬┪餀�(quán)變動(dòng)的公示原則

　　公示原則是物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則，即物權(quán)變動(dòng)必須以一種公開(kāi)的、能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示，并進(jìn)而決定物權(quán)變動(dòng)的法律效果的原則。作為通例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為不動(dòng)產(chǎn)登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為動(dòng)產(chǎn)的交付。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第72條第2款以及《合同法》第133條的規(guī)定，按照合同方式取得財(cái)產(chǎn)的，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。此處關(guān)于“法律另有規(guī)定”的除外規(guī)定，主要是就不動(dòng)產(chǎn)交易而言的。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓……時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記……

”可見(jiàn)，我國(guó)立法對(duì)房屋所有權(quán)變更登記的效力的規(guī)定系采登記要件主義，即房屋所有權(quán)依法律行為發(fā)生變動(dòng)必須進(jìn)行登記，而且房屋所有權(quán)變動(dòng)的有效與否直接取決于登記是否完成。登記要件主義的理由是：法律行為僅僅是當(dāng)事人自己的意思表示，但這種意思表示的后果，即物權(quán)的變動(dòng)卻要發(fā)生排他的效力；既然要發(fā)生排他的效力，它就應(yīng)以一種公開(kāi)的方式表現(xiàn)出來(lái)，使得人們從這種表現(xiàn)方式上知道物上有物權(quán)存在，即知道該物權(quán)有排他性，以此來(lái)消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)。[8]

　　根據(jù)登記要件主義，“一房數(shù)賣”情形下房屋所有權(quán)的最終歸屬，只能根據(jù)登記來(lái)確定。在與出賣人訂立了房屋買賣合同的數(shù)個(gè)買受人中，不論合同成立的時(shí)間順序，也不論房屋被出賣人移轉(zhuǎn)給哪一個(gè)買受人占有，只有最終得以登記的買受人才能取得房屋的所有權(quán)。未能取得房屋所有權(quán)的買受人可以向出賣人主張違約責(zé)任的承擔(dān)。但如果數(shù)個(gè)買受人同時(shí)向出賣人行使請(qǐng)求權(quán)，或同時(shí)向法院提起訴訟，要求出賣人履行合同，應(yīng)如何處理？該數(shù)個(gè)買受人是否應(yīng)該就該房屋變價(jià)后平等受償？筆者認(rèn)為不可，理由如下：（1）各買受人享有的合同債權(quán)屬請(qǐng)求權(quán)而非支配權(quán)，不具有就標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)男ЯΑＨ绻麑⑦@種效力賦予房屋買受人的債權(quán)，則明顯侵害了出賣人其他債權(quán)人的平等受償權(quán)，尤其在出賣人別無(wú)其他財(cái)產(chǎn)的情形更是如此。（2）各買受人根據(jù)房屋買賣合同所享有的請(qǐng)求權(quán)，其主要內(nèi)容是請(qǐng)求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，而非給付金錢。將作為標(biāo)的物的房屋變賣后在買受人之間分配價(jià)款，實(shí)際上已經(jīng)使數(shù)個(gè)買賣合同的目的一概落空。（3）在正常的交易環(huán)境下，一棟房屋的變價(jià)款僅與一位買受人支付的購(gòu)房款具有等價(jià)性。因而前述處理方式將使各買受人的損失均得不到足額補(bǔ)償，最后還是要訴諸出賣人的其他財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為，“一房數(shù)賣”中數(shù)個(gè)買受人的債權(quán)具有平等性。這種平等性不僅體現(xiàn)在各買受人之間，同樣也體現(xiàn)在各買受人與出賣人的其他債權(quán)人之間。另外，債務(wù)人是選擇履行合同以消滅債務(wù)，還是選擇不履行并承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)屬于債務(wù)人可以自由決定的范圍，因?yàn)檫@二者并無(wú)法律責(zé)任的輕重之分，也符合民法上意思自治與自己責(zé)任的原則。因此，在數(shù)個(gè)買受人同時(shí)要求出賣人履行合同的情況下，應(yīng)由出賣人自主決定將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給何人。未能取得房屋所有權(quán)的買受人得向出賣人主張違約責(zé)任的承擔(dān)。

　　值得注意的是，房屋權(quán)屬文書的移轉(zhuǎn)并不能代替登記成為房屋所有權(quán)的公示方式，更不能根據(jù)對(duì)房屋權(quán)屬文書的占有來(lái)確定房屋所有權(quán)的歸屬。房屋權(quán)屬文書，即通常所說(shuō)的房產(chǎn)證，包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，是房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給房屋所有權(quán)人作為其享有房屋所有權(quán)的證書，但不能僅以對(duì)該證書的交付或占有作為房屋所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)的根據(jù)。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度，房屋登記是房屋所有權(quán)的唯一公示方法，任何人均可以到登記機(jī)關(guān)通過(guò)查閱登記簿來(lái)了解某一房屋的所有權(quán)歸屬以及權(quán)利狀態(tài)。而房屋權(quán)屬文書只掌握在持有人手中，根本不具有公示所必須具備的公開(kāi)性。而且，房屋權(quán)屬文書的效力是從房屋登記簿的確權(quán)效果中派生出來(lái)的，只具有初步證據(jù)的作用。當(dāng)房屋權(quán)屬文書上記載的內(nèi)容與房屋登記簿不一致時(shí)，應(yīng)以后者的內(nèi)容為準(zhǔn)。因此，房屋權(quán)屬文書的交付并不意味著房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。

　�。ǘ�）物權(quán)變動(dòng)的公信原則

　　物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴此表征之人也不生任何影響，稱為公信原則。該原則系以保護(hù)交易的動(dòng)的安全為其使命，并以此實(shí)現(xiàn)交易便捷。參與交易行為之人，只需依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)變動(dòng)從事交易即可，而不必再費(fèi)時(shí)費(fèi)力，詳查標(biāo)的物權(quán)利狀態(tài)的實(shí)際底細(xì)。因此公信原則完全符合市場(chǎng)交易之便捷和迅速的要求，交易人不再擔(dān)憂有公示方法所表現(xiàn)以外的物權(quán)狀態(tài)存在，而遭受不測(cè)的損害。因此，交易的動(dòng)的安全受到保障，公信原則于是成為近現(xiàn)代物權(quán)法一項(xiàng)重要原則。[9]在不動(dòng)產(chǎn)交易場(chǎng)合，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在其不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所作的各種登記，具有使社會(huì)公眾信其正確的法律效力，具體包括：決定因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；權(quán)利正確性推定的效力；善意保護(hù)的效力；風(fēng)險(xiǎn)警示的效力。[10]

　　在“一房數(shù)賣”的情況下，公信原則對(duì)于保護(hù)善意第三人基于對(duì)登記的信賴而取得的利益至關(guān)重要。例如，甲將房屋轉(zhuǎn)讓給乙，但因房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)漏登，在登記簿上所記載的房屋所有權(quán)人仍是甲。后甲又將房屋轉(zhuǎn)讓給不知情的丙，并辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。丙隨即向乙請(qǐng)求返還房屋。根據(jù)房屋所有權(quán)登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人（登記簿上記載的所有權(quán)人）進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)。因此，丙將取得房屋所有權(quán)。而乙因此而遭受的損失則應(yīng)由登記機(jī)關(guān)依照國(guó)家賠償法的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　在存在錯(cuò)誤登記的“一房數(shù)賣”中，后買受人欲得到公信力的保護(hù)以取得房屋所有權(quán)，須滿足下列條件：[11]（1）須登記簿之錯(cuò)誤不能從登記簿發(fā)現(xiàn)。登記錯(cuò)誤，即登記與權(quán)利的實(shí)際情況不一致，且此種不一致不能從登記簿上發(fā)現(xiàn)。（2）后買受人須為善意。所謂善意，指后買受人不知登記錯(cuò)誤且對(duì)不知無(wú)重大過(guò)失。如后買受人明知或依當(dāng)時(shí)之情形應(yīng)知登記有錯(cuò)誤而竟未知，則非善意。同時(shí)，后買受人不能以信賴房屋占有人或房產(chǎn)證持有人為房屋所有權(quán)人為理由而主張自己為善意。非善意的后買受人不受登記公信力的保護(hù)。（3）后買受人與出賣人（登記名義人）之間的買賣合同，除出賣人并非真正權(quán)利人外，[12]別無(wú)其他方面的瑕疵。（4）須無(wú)異議登記。如果錯(cuò)誤登記雖未獲更正，但已有人提出異議并記載于登記簿上，此異議即具有阻止登記公信力的效力，而且可以在此基礎(chǔ)上對(duì)不實(shí)登記加以矯正，從而從根本上消除登記上的權(quán)利與事實(shí)上的權(quán)利之間的矛盾。若登記簿上不存在此種異議，則不實(shí)登記的公信力仍然得以維持。

　　在不動(dòng)產(chǎn)交易中，法律上還設(shè)有預(yù)告登記制度。所謂預(yù)告登記，是指為保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得喪、變更、消滅為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)所進(jìn)行的登記。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，因當(dāng)事人雙方買賣合同的生效與完成過(guò)戶登記、移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)之間尚有一定的時(shí)間差，而買受人的合同債權(quán)又不具有對(duì)抗第三人的效力，因此難以阻止第三人搶在買受人之前辦理完過(guò)戶登記手續(xù)，使買受人欲獲得房屋所有權(quán)的合同目的不能達(dá)成。預(yù)告登記制度正是為了彌補(bǔ)買受人與第三人之間的利益失衡而設(shè)。預(yù)告登記并不使所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)，而主要是使買受人享有優(yōu)先請(qǐng)求的權(quán)利，即賦予買受人的債權(quán)以對(duì)抗其他買受人的效力。在我國(guó)，商品房預(yù)售登記即具有預(yù)告登記的效力�！吧唐贩款A(yù)售登記的法律性質(zhì)，與現(xiàn)房買賣中的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記完全不同。商品房預(yù)售登記所登記的并非房屋的所有權(quán)，而是房屋預(yù)售合同約定的債權(quán)�！�…商品房預(yù)售登記的法律意義既不在于制約商品房預(yù)售合同的債權(quán)效力，也不在于移轉(zhuǎn)預(yù)售房的所有權(quán)，而在于經(jīng)由預(yù)售登記這一公示程序，使商品房預(yù)售合同約定的債權(quán)取得對(duì)抗第三人的法律效力。”[13]例如，在“一房數(shù)賣”中，出賣人在與先買受人訂立房屋買賣合同后、通過(guò)過(guò)戶登記將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給先買受人前，辦理了預(yù)告登記的，盡管出賣人與后買受人之間以同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同為生效合同，但先買受人的合同債權(quán)因預(yù)告登記而具有了對(duì)抗第三人的效力，后買受人即不得向出賣

人主張移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，而只能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　四、兩個(gè)特殊問(wèn)題

　�。ㄒ唬╆P(guān)于無(wú)權(quán)處分在房屋買賣中，房屋所有權(quán)登記制度作為一種權(quán)利狀態(tài)的公示手段，對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的發(fā)生起到了相當(dāng)?shù)亩糁谱饔�。買受人于訂立買賣合同前，只要查閱登記機(jī)關(guān)的登記簿，便可以對(duì)房屋的所有權(quán)歸屬以及有否權(quán)利限制（如是否有抵押權(quán)的存在）等情況一目了然。即便登記有誤，登記名義人并非真正權(quán)利人，善意買受人的利益也受登記公信力的保護(hù)，該筆交易仍然產(chǎn)生與有權(quán)處分同樣的效果。但這并不排除對(duì)房屋所有權(quán)的無(wú)權(quán)處分仍有一定的存在空間。在“一房數(shù)賣”中，比較典型的情況是，出賣人與先買受人訂立了房屋買賣合同，并與先買受人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，其后又將該房屋賣給后買受人并與其訂立了買賣合同。由于在第二份合同訂立之時(shí)，房屋所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給先買受人，出賣人對(duì)該房屋已無(wú)處分權(quán)，因此出賣人與后買受人之間的合同構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

　　我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效�！睂�(duì)該條款的理解與評(píng)價(jià)，理論界爭(zhēng)議頗多，未有定論。[14]由于本文主旨所限，筆者無(wú)意在此探討該規(guī)定本身的合理性。筆者認(rèn)為，法官在適用法律的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)在本國(guó)立法所特有的理論背景下，從維護(hù)整個(gè)法律體系和各項(xiàng)法律制度的和諧統(tǒng)一出發(fā)，努力探尋對(duì)現(xiàn)行法的合理解釋。

　　在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，債權(quán)合同的生效并不直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因此，處分他人之物的債權(quán)合同的生效并不會(huì)導(dǎo)致真正權(quán)利人的權(quán)利喪失。在買賣合同中，出賣人是否享有對(duì)標(biāo)的物的處分權(quán)，影響的是出賣人能否依約定履行移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的合同義務(wù)，而不能影響到合同本身的效力。而且，即便出賣人在締約當(dāng)時(shí)對(duì)標(biāo)的物無(wú)處分權(quán)，也不能排除出賣人日后通過(guò)買受、互易、受贈(zèng)、繼承等途徑取得標(biāo)的物所有權(quán)的可能。若認(rèn)定合同無(wú)效，則出賣人不必受該無(wú)效合同的約束，自然也無(wú)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任的可能；若認(rèn)定合同效力待定，只有真正權(quán)利人追認(rèn)或者出賣人取得處分權(quán)時(shí)方才有效，則將合同的效力和買受人的利益系于真正權(quán)利人或出賣人的意志，買受人完全處于被動(dòng)狀態(tài)，對(duì)買受人實(shí)有不公；若認(rèn)定合同有效，則必將鞭策出賣人通過(guò)種種努力取得處分權(quán)并移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)給買受人，以避免違約責(zé)任之承擔(dān)。可見(jiàn)，唯有認(rèn)定合同有效，才能最大限度地平衡出賣人（無(wú)權(quán)處分人）、買受人以及真正權(quán)利人之間的利益關(guān)系。

　　我國(guó)《合同法》第52條把違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同規(guī)定為無(wú)效合同。那么，違反《合同法》第132條第1款關(guān)于“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”的規(guī)定而訂立的合同，是否應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同？王軼先生認(rèn)為，《合同法》第132條第1款并非合同法上的強(qiáng)制性規(guī)范，而是倡導(dǎo)性規(guī)范，僅是誘導(dǎo)性地提倡一種立法者認(rèn)為較佳的行為模式，并不對(duì)當(dāng)事人之間的利益關(guān)系產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。法官在運(yùn)用《合同法》處理合同糾紛時(shí)并無(wú)適用倡導(dǎo)性規(guī)范的可能，自然不能根據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定將無(wú)權(quán)處分合同認(rèn)定為無(wú)效合同。[15]王軼先生同時(shí)認(rèn)為，《合同法》第51條的規(guī)定，并非我國(guó)合同法上有關(guān)無(wú)權(quán)處分合同的一般規(guī)定，而是當(dāng)當(dāng)事人就動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)特別約定采用債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式時(shí)，有關(guān)出賣他人之物買賣合同為效力待定合同的規(guī)定。[16]此種解釋是在尊重現(xiàn)行法的法律效力的基礎(chǔ)上，在我國(guó)債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式的背景下，依體系解釋的方法得出的合理性結(jié)論，可謂用心良苦。從法律適用的角度看，筆者甚為贊同。但從完善立法的角度觀之，有學(xué)者指出，《合同法》第51條與第132條第1款應(yīng)予以刪除，以簡(jiǎn)化法律關(guān)系，避免因理解上的偏差而導(dǎo)致法律適用上的混亂。[17]

　　綜上所述，處分他人之物的合同，如果沒(méi)有其他方面的瑕疵，仍然應(yīng)為有效合同。至于買受人能否取得標(biāo)的物所有權(quán)，在出賣人于履約之際取得了處分權(quán)的情況下，自然可以將標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人；在出賣人仍然未能取得處分權(quán)的情況下，則買受人可以通過(guò)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則和善意取得制度尋求救濟(jì)，或者要求出賣人承擔(dān)合同不履行的違約責(zé)任。

　　回到本部開(kāi)頭所引的案例。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況來(lái)處理：（1）如果后買受人在訂立合同時(shí)要求（明示或者可以合理地推知）出賣人須對(duì)作為標(biāo)的物的房屋有處分權(quán)，那么出賣人將已過(guò)戶給他人的房屋出賣給后買受人的行為應(yīng)當(dāng)構(gòu)成欺詐，后買受人可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定撤銷原合同，請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息并賠償損失；也可以對(duì)原合同中涉及違約責(zé)任等的救濟(jì)條款加以變更，如提高違約金的數(shù)額，以衡平交易風(fēng)險(xiǎn)的增大。（2）如果后買受人在訂立合同時(shí)并未對(duì)訂約時(shí)房屋所有權(quán)的歸屬作出特別要求，那么后買受合同應(yīng)為有效合同。出賣人如果未能在合同約定的履行期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)并移轉(zhuǎn)給后買受人，就應(yīng)當(dāng)向后買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

　�。ǘ�）關(guān)于撤銷權(quán)債權(quán)人的撤銷權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人所享有的對(duì)于債務(wù)人所為的危害債權(quán)的行為，可以請(qǐng)求法院予以撤銷的權(quán)利。我國(guó)《合同法》第74條規(guī)定，因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

　　在“一房數(shù)賣”情形，如果出賣人在與先買受人訂立了房屋買賣合同后，又與后買受人訂立以同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同，并與后買受人辦理了過(guò)戶登記，那么，對(duì)于先買受人而言，雖然出賣人可以通過(guò)買回房屋等方式重新取得房屋所有權(quán)以履行對(duì)先買受人的合同義務(wù)，但在實(shí)踐中出賣人作出如此選擇的可能性畢竟不大。而且這一方案還要依后買受人（已取得房屋所有權(quán)）的意思而定。因此，在這種情況下，先買受人承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)增加，合同目的很有可能落空。此時(shí)，先買受人能否行使撤銷權(quán)以保全自己的合同債權(quán)？

　　作為房屋買賣合同標(biāo)的物的房屋，在性質(zhì)上屬特定物。在給付特定物的債權(quán)中，如果債務(wù)人將該特定物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人，債權(quán)人是否可以以此種移轉(zhuǎn)將導(dǎo)致其債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)為由而請(qǐng)求法院撤銷債務(wù)人的行為？通說(shuō)認(rèn)為，撤銷權(quán)的行使目的在于恢復(fù)債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，保全全體債權(quán)人的利益，而不在于保障債務(wù)人能夠向特定物債權(quán)人給付特定物。而且，撤銷權(quán)行使的效力是直接變更債務(wù)人與第三人的意思表示的效果，對(duì)第三人利益影響甚巨。因此，只有在債務(wù)人移轉(zhuǎn)特定物所有權(quán)將導(dǎo)致其責(zé)任財(cái)產(chǎn)減少、其資產(chǎn)不足以清償債權(quán)人的債務(wù)時(shí)，債權(quán)人才可以行使撤銷權(quán)。[18]申言之，在“一房數(shù)賣”中，只有出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的行為已經(jīng)或?qū)⒁獦O大地減少出賣人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，以致于先買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)難以完全實(shí)現(xiàn)或者根本不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，先買受人方有權(quán)撤銷出賣人與后買受人之間的買賣合同。

　　注釋：

　　[1] 在社會(huì)生活中，不能完全排除一種可能，即后買受人故意實(shí)施或與出賣人惡意通謀實(shí)施旨在侵害先買受人債權(quán)、使其合同目的落空的行為。這種情況雖然在客觀上也可表現(xiàn)為“一房數(shù)賣”，但并非交易行為的常態(tài)，在法律適用上也與“一房數(shù)賣

”這一行為本身所具有的特殊性無(wú)甚關(guān)系，應(yīng)屬侵權(quán)行為法的范疇。受篇幅所限，此種情形不在本文的討論范圍。

　　[2] 王軼著：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第11頁(yè)。

　　[3] 參見(jiàn)梁慧星、陳華彬著：《物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第91-93頁(yè)。

　　[4] 王軼著：《物權(quán)變動(dòng)論》，第6頁(yè)。關(guān)于“一房數(shù)賣”在不同的物權(quán)變動(dòng)模式下的法律效果，可參見(jiàn)王軼著：《論一物數(shù)賣》，載于《清華大學(xué)學(xué)報(bào)》（哲社版）2002年第4期。

　　[5]《人民法院報(bào)》2002年10月29日第5版。

　　[6] 龍衛(wèi)球著：《民法總論》，中國(guó)法制出版社2002年版，第127頁(yè)。

　　[7] 王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（4），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第164頁(yè)。

　　[8] 中國(guó)物權(quán)法研究課題組（負(fù)責(zé)人梁慧星）著：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第108頁(yè)。

　　[9] 梁慧星、陳華彬著：《物權(quán)法》，第75頁(yè)。

　　[10] 參見(jiàn)中國(guó)物權(quán)法研究課題組（負(fù)責(zé)人梁慧星）著：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，第138-139頁(yè)。

　　[11] 參見(jiàn)李開(kāi)國(guó)著：《民法學(xué)》，西南政法大學(xué)1995年印刷，第375頁(yè)。

　　[12]“不動(dòng)產(chǎn)登記推定力的意義在于，對(duì)第三人而言登記下的名義人被推定為真權(quán)利人，其對(duì)登記不動(dòng)產(chǎn)的處分為有權(quán)處分，縱使登記名義人實(shí)質(zhì)上并無(wú)該項(xiàng)權(quán)利，對(duì)第三人亦發(fā)生與有權(quán)處分一樣的效果�！保ㄐず駠�(guó)著：《物權(quán)變動(dòng)研究》，法律出版社2002年版，第400頁(yè)。）

　　[13] 李開(kāi)國(guó)著：《對(duì)<合同法征求意見(jiàn)稿>若干問(wèn)題的看法和修改建議》，載于《現(xiàn)代法學(xué)》1998年第6期。

　　[14] 代表性的文章有：梁慧星著：《如何理解合同法第51條》，載于《人民法院報(bào)》2000年1月8日第3版；王利明著：《論無(wú)權(quán)處分》，載于《中國(guó)法學(xué)》2001年第3期；王軼著：《論無(wú)權(quán)處分行為的效力》，載于《中外法學(xué)》2001年第3期；孫鵬著：《論無(wú)權(quán)處分行為》，載于《現(xiàn)代法學(xué)》2000年第4期。

　　[15]“倡導(dǎo)性規(guī)范與任意性規(guī)范，都與合同自由原則的確認(rèn)和貫徹有關(guān)，也同樣關(guān)涉合同當(dāng)事人之間‘私’的利益安排，但倡導(dǎo)性規(guī)范與任意性規(guī)范仍有所不同。區(qū)別在于：任意性規(guī)范對(duì)于當(dāng)事人利益的調(diào)整具有雙向性，從而具有行為規(guī)范和裁判規(guī)范的雙重功能。換言之，它既調(diào)整當(dāng)事人之間的行為，又是法官對(duì)合同糾紛據(jù)以作出決斷的依據(jù)。相比而言，倡導(dǎo)性規(guī)范盡管確定了合同當(dāng)事人的行為準(zhǔn)則，但卻僅具倡導(dǎo)性，因而并非法官可以運(yùn)用的裁判規(guī)范。《合同法》第10條第2款關(guān)于合同應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和行政法規(guī)采取書面形式的規(guī)定，第12條關(guān)于合同一般內(nèi)容的規(guī)定……第132條第1款對(duì)于買賣合同出賣人資格的要求……即屬此類。例如《合同法》第238條第2款規(guī)定：‘融資租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。’假如當(dāng)事人之間所訂立的融資租賃合同并未依據(jù)此款規(guī)定采用書面形式，法官既不能據(jù)此認(rèn)定合同不成立，更不得認(rèn)定合同為不生效的合同。因?yàn)樵摽钜?guī)定所確立的倡導(dǎo)性規(guī)范，是基于融資租賃合同所具有的履行期限長(zhǎng)、交易金額高、交易規(guī)則復(fù)雜的三項(xiàng)特征，以及基于這三項(xiàng)特征所產(chǎn)生的兩個(gè)必要性，即謹(jǐn)慎交易的必要性以及保存證據(jù)的必要性，而專門設(shè)置的規(guī)定。但該項(xiàng)規(guī)定，一方面僅關(guān)涉合同當(dāng)事人‘私’的利益安排，另一方面僅具有誘導(dǎo)功能，不能發(fā)揮裁判規(guī)范的作用。”（王軼著：《物權(quán)變動(dòng)論》，第208頁(yè)注釋①。）

　　[16] 參見(jiàn)王軼著：《論無(wú)權(quán)處分行為的效力》，載于《中外法學(xué)》2001年第3期。

　　[17] 參見(jiàn)陳本寒、周平著：《買賣標(biāo)的之再認(rèn)識(shí)》，載于《法學(xué)評(píng)論》2000年第2期；董學(xué)立著：《也論無(wú)權(quán)處分》，載于《法學(xué)論壇》2002年第3期。

　　[18] 參見(jiàn)王利明、崔建遠(yuǎn)著：《合同法新論�？倓t》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年修訂版，第391-392頁(yè)；崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》，法律出版社2000年版，第132-133頁(yè)。

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