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物業(yè)管理交接糾紛的法律分析
物業(yè)管理交接糾紛的法律分析胡杰豐
最近，一項調查報告顯示，隨著我國物業(yè)管理公開招投標制度的逐步推進，物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)正成為社會關注的焦點。被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)管理公司、原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理交接事項頻繁發(fā)生糾紛，不僅影響物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主的正常生活秩序，也對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產生很大負面效應，并在一定程度上阻礙著我國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。本文將從法律層面對物業(yè)管理交接糾紛產生的原因和性質進行分析，并在此基礎上提出解決物業(yè)管理交接糾紛的方法和規(guī)范物業(yè)管理交接程序的建議。
一、物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)的原因
物業(yè)管理交接糾紛頻頻發(fā)生的原因有很多：物業(yè)管理公司的觀念不適應物業(yè)管理市場化要求、物業(yè)管理招投標的程序不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會在溝通方面存在誤解、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全……從法律層面上分析，產生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：
1、業(yè)主大會以物業(yè)管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業(yè)服務合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業(yè)主大會公開選聘物業(yè)管理公司負責對本物業(yè)區(qū)域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理，業(yè)主只能被動接受，很多物業(yè)管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業(yè)主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業(yè)管理條例》明確賦予業(yè)主大會公開選聘、解聘物業(yè)管理公司的權利后，很多小區(qū)的業(yè)主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當前產生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區(qū)——中山花園業(yè)主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業(yè)管理公司，并選聘了新的物業(yè)管理公司入駐，但是因為原物業(yè)管理公司不配合接交而產生糾紛，導致小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理“真空”。
2、物業(yè)服務合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結束，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司進駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進行交接，因而產生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業(yè)管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業(yè)管理階段完成后業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)管理公司，但是開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司卻拒不移交物業(yè)管理權，并與新物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重沖突，致使小區(qū)遭受重大經濟損失。
二、物業(yè)管理交接糾紛的法律性質
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，移交物業(yè)管理用房和資料是物業(yè)管理公司在物業(yè)服務合同終止后必須承擔的責任，即《合同法》所規(guī)定的“附隨合同義務”（見《合同法》第九十二條），因此，物業(yè)管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務”而產生的合同糾紛。物業(yè)管理交接糾紛在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理用房、資料，但本質上是物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理權。具體可以分為兩種情況：
1、建設單位與前期物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會與所聘物業(yè)管理公司之間簽訂有物業(yè)服務合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止�！钡谌鍡l第二款規(guī)定：“物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項……合同期限、違約責任等內容進行約定�！庇纱宋覀兛梢钥闯�，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同必須明確約定服務期限，而前期物業(yè)服務合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實際上《物業(yè)管理條例》已經明確規(guī)定了其最長有效日期——業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日。
對于這類有明確期限的合同，我國《合同法》規(guī)定當事人雙方都不得隨意解除合同，以保證合同的法律效力。但是為了適應隨時可能發(fā)生變化的實際情況，保護當事人的利益，《合同法》規(guī)定如果出現(xiàn)以下情況，當事人可以單方面解除合同：
�。�1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
�。�2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；
（3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
�。�4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（5）法律規(guī)定的其他情形。
業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同的目的是為了享受方便、及時并且與物業(yè)管理費相當?shù)奈飿I(yè)服務，如果物業(yè)管理公司沒有嚴格按照合同履行自己的義務，提供相應的服務，致使業(yè)主不能實現(xiàn)其合同目的，或者出現(xiàn)其他可以解除合同的法定情形，則業(yè)主委員會可以根據(jù)《合同法》的以上規(guī)定提前解除合同。《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”根據(jù)物業(yè)服務合同的性質，物業(yè)管理公司提供的是一種服務，不可能恢復原狀，但是如果物業(yè)管理公司未經業(yè)主大會同意就擅自改變小區(qū)內公共設施設備或者有違章搭建情況的，則物業(yè)管理公司應當恢復原狀。這種行為給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理公司還應當承擔賠償責任。
《物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作�！币虼�，按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)管理交接工作是物業(yè)管理公司必須承擔的“附隨合同義務”。物業(yè)服務合同期限屆滿或者被解除，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理公司負責小區(qū)的物業(yè)管理，原物業(yè)管理公司拒不進行交接而產生糾紛的，原物業(yè)管理公司需要承擔違約責任，不依法進行交接的行為給業(yè)主或新物業(yè)管理公司造成損失的，還應當承擔賠償責任。另一方面，如果有業(yè)主拖欠物業(yè)管理費或者由物業(yè)管理公司代收代繳的水電費的，物業(yè)管理公司也有權要求欠費的業(yè)主清償其所欠費用。
2、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同沒有明確約定服務期限，或者雙方沒有簽訂物業(yè)服務合同。由于我國推行物業(yè)管理公開招投標的時間不長，當前還有大量的物業(yè)區(qū)域由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同往往比較簡單，有的甚至根本就沒有合同。對于沒有約定服務期限的情況，我國《物業(yè)管理條例》沒有做出相應規(guī)定，但是我國《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質量……等內容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協(xié)議；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定�！钡诹䲢l進一步規(guī)定：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，使用下列規(guī)定：……履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間�！彼裕绻麡I(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同沒有約定服務期限，而業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理公司入駐管理，或者物業(yè)管理公司主動要求撤離的話，法律是允許的，但是首先應當爭取通過友好協(xié)商的方式達成有關協(xié)議，解決好物業(yè)管理用房、資料移交的問題，只有在無法達成協(xié)議的情況下，才能通過單方面的行為解除合同，并給對方必要的準備時間辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。否則，給對方造成損失的，責任方需要承擔賠償責任。
對于沒有簽訂物業(yè)服務合同的情況，由于雙方在事實上形成了一種合同關系，根據(jù)我國司法實踐，任何一方都可以隨時終止這種事實上的合同關系，但是應當及時通知對方，并給對方必要的準備時間。因此，如果業(yè)主委員會聘請了新的物業(yè)管理公司，或者物業(yè)管理公司主動要求撤離的，應當及時通知對方并給對方必要的準備時間，雙方本著公平、誠實信用的原則對所形成的債權債務進行清算，辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。
三、解決物業(yè)管理交接糾紛的途徑
根據(jù)我國有關法律法規(guī)的規(guī)定，對于物業(yè)管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進行解決：
1、當事人雙方協(xié)商解決。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會（可能還包括新聘的物業(yè)管理公司）雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎上就物業(yè)管理交接有關事項如拖欠物管費的支付、物管公司代收代繳水電費的結算、物管公司對小區(qū)公共建設額外投入的回收等進行協(xié)商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經濟損失，維護雙方的社會聲譽，避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來說都是最有利的，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應盡量通過協(xié)商的方式妥善解決。
2、由物業(yè)管理協(xié)會、居委會或者其他第三方調解解決。隨著物業(yè)管理協(xié)會組織建設的不斷完善，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后，當事人可以在自愿的基礎上請求物業(yè)管理協(xié)會進行調解，雙方在物業(yè)管理協(xié)會代表的主持下解決各項爭議并形成書面協(xié)議。此外，發(fā)生糾紛后，當事人也可以請求居委會或者其他中立第三方進行調解。
3、申請有關政府主管部門處理�！段飿I(yè)管理條例》第五條第二款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”，同時《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款�！币虼�，發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協(xié)商或調解達成一致意見，當事人應當及時報告當?shù)胤康禺a行政主管部門，由其進行立案查處。如果在交接過程中發(fā)生治安甚至刑事案件的，還應及時向當?shù)毓矙C關報告，由公安機關對其中的治安或刑事案件依法進行處理。
4、提交仲裁委員會裁決。如果當事人雙方在物業(yè)服務合同中明確約定發(fā)生爭議提交仲裁委員會仲裁解決，或者在發(fā)生糾紛后雙方達成仲裁協(xié)議的，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會，由仲裁委員會做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會處于嚴格的中立地位，其作出的裁決具有很強的社會公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾。(www.thephantastics.com)但是我國實行“或裁或審”的原則，當事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當事人都應作充分考慮。
5、向人民法院提起訴訟。雖然我國目前還沒有明確規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位，但是在司法實踐中，為了維護業(yè)主的合法權益，各地基本上確認了業(yè)主委員會的訴訟主體地位。當無法通過上述四種方式解決爭議時，業(yè)主委員會可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司，由法院依法作出判決。相應的，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會。
四、規(guī)范物業(yè)管理交接的立法建議
為了規(guī)范物業(yè)管理交接程序，減少物業(yè)管理交接糾紛的發(fā)生，我們必須盡快制定、完善相關立法，明確規(guī)定物業(yè)管理交接的程序和法律責任。
第一，在《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定物業(yè)管理交接期限，如規(guī)定原物業(yè)管理公司必須在物業(yè)服務合同終止后15日（或30日）內移交物業(yè)管理用房和資料，并撤離原物業(yè)區(qū)域；
第二，在《物業(yè)管理條例》中進一步完善有關法律責任的規(guī)定，加重對物業(yè)管理公司不依法移交物業(yè)管理用房、資料行為的處罰，如規(guī)定對不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房、資料的物業(yè)管理公司，可以給與降低資質、吊銷資質證書或營業(yè)執(zhí)照等處罰；
第三，在《物業(yè)管理條例》中對物業(yè)服務合同終止時的有關事項如業(yè)主欠繳的物管費如何支付、物業(yè)管理公司代收代繳的水電費如何清算等問題作出明確規(guī)定。
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